Kündigung nach unberechtigter „Airbnb“ Untervermietung?

Es bestehe ein grundsätzliches Abmahnerfordernis bei unerlaubter Untervermietung der Mieträume über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte. Bei der Prüfung der Entbehrlichkeit der Abmahnung sei vorrangig auf die vertraglichen Abreden abzustellen. Aber auch im Übrigen ist keine solche schwere Pflichtverletzung gegeben, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses trotz Abmahnung unzumutbar wäre. Für die außerordentliche fristlose Kündigung sei das Vorliegen eines wichtigen Grundes erforderlich. Ein solcher liege insbesondere gem. § 543 II 1 Nr. 2 BGB vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maß verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Diese Voraussetzung lag vor, da der Mieter die Wohnung zumindest drei Mal über airbnb.com an Gäste für Urlaubsaufenthalte vermietete. Gem. § 543 III 1 BGB ist allerdings dann, wenn der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag besteht, die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Die Parteien hatten nämlich im Rahmen des Mietvertrags vereinbart, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teile hiervon nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Eine Einwilligung des Vermieters lag jedoch unstreitig nicht vor. Der Mieter hatte also durch die unerlaubte Untervermietung gegen eine mietvertragliche Pflicht verstoßen, was eine Abmahnung grundsätzlich vor Kündigung erforderlich macht. Die Abmahnung war dabei nach Ansicht des LG Amberg auch nicht entbehrlich. In Bezug auf den vertragswidrigen Gebrauch ist eine Abmahnung entbehrlich, wenn sie ungeeignet ist, eine künftige Pflichtverletzung des Mieters zu unterbinden, wenn sie keine Vertrauensgrundlage herstellen kann oder den Mieter nicht zu einem vertragsgemäßen Verhalten bewegen würde. Dies sei hier jedoch nach Ansicht des Gerichts nicht der Fall. Durch den Ausspruch einer Abmahnung kann dem Mieter der entgegenstehende Wille des Vermieters deutlich vor Augen geführt werden, woraufhin dieser von der weiteren Untervermietung Abstand nehmen kann. Durch eine Abstandnahme von einer weiteren Vermietung kann auch wieder eine Vertrauensbasis geschaffen werden.

Das Gericht sah in der unerlaubten Untervermietung auch keine solche schwere Pflichtverletzung, so dass dem Vermieter trotz Abmahnung die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar wäre. Dies wäre nur dann der Fall, wenn über die unberechtigte Gebrauchsüberlassung hinaus weitere Umstände hinzutreten, die den Vertragsverstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Der ungenehmigten Drittüberlassung des Wohnraums über Airbnb kommt erst durch die Missachtung einer vorherigen Abmahnung das erforderliche Gewicht zu. Ein besonderer Umstand könne jedoch sein, dass mit der unberechtigten Untervermietung besondere Abnutzungserscheinungen der Wohnung einhergegangen wären. Da es sich im streitgegenständlichen Fall lediglich um 3 Fälle der unberechtigten Untervermietung handelte, sei dies nicht gegeben.